Eigenbedarfskündigung Widerspruch

Eigenbedarfskündigung WiderspruchDie Basis für das Verhältnis zwischen dem Mieter und seinem Vermieter schafft der geschlossene Mietvertrag. Dieser unterliegt dem Mietrecht. Und das Mietrecht stellt ein Mietverhältnis unter einen besonderen Schutz. Genauso wie der Mieter kann natürlich auch der Vermieter einen Mietvertrag kündigen. Aber der Vermieter kann seinen Mieter nicht grundlos und aus heiterem Himmel vor die Tür setzen. Stattdessen muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben und dieses Interesse auch nachweisen können. Neben Verstößen gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag gehört der Eigenbedarf des Vermieters zu den häufigsten Gründen für eine Kündigung. Doch auch wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht, muss der Mieter die Kündigung nicht in jedem Fall akzeptieren. Kann er sich auf Härtegründe berufen, kann er sich nämlich mittels Widerspruch gegen die Kündigung wehren. Dieses Widerspruchsrecht ist sogar gesetzlich geregelt.


Generator: Widerspruch nach Eigenbedarfskündigung

Widerspruch Generator für die Kündigung

Anrede:

  Sehr geehrte Damen und Herren,

  Sehr geehrte Eheleute [Name],

  Sehr geehrte Frau [Name],

  Sehr geehrter Herr [Name],

Widerspruchserklärung:

  mit Schreiben vom __________ teilen Sie mir mit, dass unser Mietverhältnis zum _________ beendet werden soll. Ihre Kündigung erklären Sie mit Eigenbedarf. Da mich die Beendigung des Mietverhältnisses aber selbst unter Beachtung Ihrer Interessen unzumutbar hart treffen würde, mache ich von meinem Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB Gebrauch. Gleichzeitig fordere ich Sie dazu auf, das Mietverhältnis fortzusetzen.

  Ihre Eigenbedarfskündigung vom __________ habe ich erhalten. Dieser Kündigung widerspreche ich hiermit unter Berufung auf § 547 BGB. Denn auch unter Berücksichtigung Ihrer Interessen würde die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte für mich bedeuten. Zudem verlange ich die Fortsetzung des Mietverhältnisses.

  unter Berufung auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB widersprechen wir hiermit Ihrer Eigenbedarfskündigung vom ________. Des Weiteren fordern wir Sie dazu auf, das Mietverhältnis mindestens bis zum _____________ fortzuführen.

Widerspruchsbegründung:

  Als ich die Wohnung vor ___ Jahren bezogen habe, habe ich sie umfassend renoviert. Sämtliche Arbeiten erfolgten zwar in Absprache mit Ihnen, jedoch vollständig auf meine Kosten. Allein aufgrund der hohen Investitionen und auch der Umsetzung meiner Gestaltungsideen ist die Wohnung für mich ein Rückzugsort, mit dem ich mich eng verbunden fühle. Zwischenzeitlich habe ich außerdem meinen langjährigen Arbeitsplatz aufgegeben und eine Stelle in fußläufiger Entfernung angenommen. Auch dies ist Ihnen bekannt. In der näheren Umgebung eine vergleichbare und bezahlbare Wohnung zu finden, ist angesichts der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt nahezu unmöglich. Weiter wegzuziehen, ist aufgrund meiner Berufstätigkeit innerhalb weniger Wochen jedoch nicht zu bewerkstelligen.

  Ich stehe kurz vor meinem Examen/Abschluss als ______________. Die Vorbereitung auf diese sehr wichtige und zugleich anspruchsvolle Prüfung erfordert meine ganze Aufmerksamkeit und Konzentration. Nebenher noch eine neue Wohnung zu suchen und einen Umzug zu organisieren, ist mir nicht zuzumuten.

  Wie Ihnen bekannt ist, hat mein/e Partner/in vor wenigen Wochen einen schweren Schlaganfall erlitten/ist mein/e Partner/in vor wenigen Wochen schwer erkrankt. Infolge der erheblichen Einschränkungen wurde ihm/ihr Pflegestufe ___ zugeordnet. Er/Sie muss gefüttert, gewaschen, angezogen und in den Rollstuhl gesetzt werden. Eine Abgabe meines/r Partner/in kommt weder aus persönlichen noch aus finanziellen Gründen in Frage. Zudem ist ärztlich dokumentiert, dass mein/e Partner/in einen Umzug ins Pflegeheim nicht verkraften würde. Als nunmehr Alleinverdiener/in lässt es meine finanzielle Situation jedoch nicht zu, in eine vergleichbare Wohnung umzuziehen. Für eine Wohnung, in der ich meine/n Partner/in pflegen und betreuen könnte, müsste ich auf dem Wohnungsmarkt derzeit mit einer monatlichen Miete von mindestens ________ Euro rechnen.

  In Ihrem Kündigungsschreiben haben Sie zunächst Ihre/n __________ als Person benannt, die künftig unsere derzeitige Wohnung beziehen soll. Wenige Tage später haben Sie Ihr Kündigungsschreiben um den Hinweis ergänzt, dass nun doch nicht Ihr/e ________, sondern stattdessen Ihr/e __________ die Wohnung beziehen soll. Dies ist jedoch nicht zulässig. Statt eine Ersatzperson zu benennen, hätten Sie die Kündigung zurücknehmen müssen. Hinzu kommt, dass in Kürze die Wohnung im ___[z.B. Erdgeschoss, im 1. OG des Nebeneingangs]___ frei wird. Im Zuge der Kündigung wären Sie deshalb verpflichtet gewesen, uns diese Wohnung anzubieten.

Schlusssatz (optional):

  In all den Jahren hatten wir immer ein sehr gutes Verhältnis. Ich hoffe deshalb darauf, dass wir eine Lösung finden werden, die für beide Seiten akzeptabel ist.

  Ich appelliere an Ihr Verständnis und bitte Sie, sich mit mir in Verbindung zu setzen, um eine Vereinbarung für die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu treffen.

  Wir bitten daher eindringlich darum, Ihre Kündigungsabsichten zu überdenken.

Grußformel:

  Mit freundlichen Grüßen

  Mit freundlichem Gruß

  Freundlichst


Wann liegt ein begründeter Eigenbedarf des Vermieters vor?

Der Vermieter hat die Möglichkeit, ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Voraussetzung dafür ist aber, dass er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Der Eigenbedarf des Vermieters muss also begründet sein. Dies ist dann der Fall, wenn der Vermieter die Wohnung

  • für sich selbst,
  • für einen Familienagehörigen,
  • für einen Angehörigen seines Haushalts, beispielsweise seine Lebensgefährtin, seinen Lebenspartner oder sein Stiefkind, oder
  • für einen Angestellten, beispielsweise eine Pflegekraft,

braucht. Bei dem Familienangehörigen reicht es aber nicht aus, wenn der Vermieter irgendwie, über zehn Ecken mit der Person verwandt ist. Stattdessen muss es schon ein naher Verwandter sein oder der Vermieter muss belegen können, dass er ein inniges Verhältnis zu der Person pflegt.

Der Eigenbedarf wiederum muss nicht unbedingt einen Wohnbedarf decken. Eine Eigenbedarfskündigung kann nämlich auch dann gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter die Wohnung aus beruflichen Gründen braucht, beispielsweise um darin künftig sein Büro zu betreiben. Allerdings kann der Vermieter seine Kündigung nicht einfach so aussprechen und lediglich auf den Eigenbedarf hinweisen. Stattdessen muss er im Kündigungsschreiben klar und nachvollziehbar begründen, warum er die Wohnung benötigt. Und er muss erklären, für wen er die Wohnung braucht und weshalb gerade diese Person die Wohnung künftig nutzen soll.

Was gilt, wenn die Wohnung eine Eigentumswohnung ist?

Ob eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist, wenn die angemietete Wohnung eine Eigentumswohnung ist, hängt von der Ausgangssituation ab:

  • Handelt es sich bei der Wohnung, die der Mieter bewohnt, um eine Eigentumswohnung des Vermieters und verkauft der Mieter diese Wohnung, kann der neue Besitzer wegen Eigenbedarfs kündigen. Gegen eine solche Kündigung wird der bisherige Mieter nicht viel ausrichten können.
  • Wurde die Wohnung erst im Verlauf des Mietverhältnisses, also nach Abschluss des Mietvertrags, zu einer Eigentumswohnung, kann der Vermieter die Wohnung zwar verkaufen. Der neue Eigentümer muss sich mit einer Eigenbedarfskündigung aber gedulden. Ab dem Zeitpunkt, an dem er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, muss er nämlich eine Wartefrist von mindestens drei Jahren einhalten. Erst nach Ablauf dieser Wartefrist kann er wegen Eigenbedarfs kündigen. In Gebieten mit Wohnungsnot kann sogar eine Sperrfrist von zehn Jahren gelten. Ob dies der Fall ist, lässt sich bei der Gemeinde erfragen.

Wann liegt ein Härtefall vor, der einen Widerspruch rechtfertigt?

Es kann durchaus sein, dass der Vermieter tatsächlich ein berichtigtes Interesse an der Kündigung hat und sein Eigenbedarf begründet ist. Trotzdem kann der Mieter gute Chancen haben, seine Wohnung vorerst noch zu behalten. Stellt der Auszug aus der Wohnung nämlich eine besondere, unzumutbare Härte für den Mieter, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen dar, kann der Mieter der Kündigung widersprechen. Durch den Widerspruch sichert sich der Mieter den Anspruch, dass das Mietverhältnis solange fortgesetzt wird, bis der Härtegrund nicht mehr besteht. Doch wann ist so ein Härtefall gegeben? Die Rechtsprechung geht unter anderem dann von einer besonderen Härte aus, wenn

  • der Mieter schwerkrank ist und ein Umzug seinen Gesundheitszustand noch weiter verschlechtern würde oder aufgrund der Erkrankung eine Ersatzwohnung kaum beschafft werden kann.
  • die Mieterin schwanger ist.
  • Suizidgefahr besteht oder die Belastungen des Umzugs eine Suizidgefahr hervorrufen könnten, weil der Mieter in einer sehr labilen psychischen Verfassung ist.
  • die Kinder des Mieters kurz vor ihrem Schulabschluss stehen und ihnen deshalb ein Schulwechsel nicht zugemutet werden kann.
  • der Mieter mitten in den Vorbereitungen auf eine wichtige Prüfung oder ein Examen steckt und der Umzug diese Vorbereitungen erheblich stören würde.
  • der Mieter alt ist oder schon sehr lange in der Wohnung wohnt und deshalb eng mit seinem Wohnumfeld verwurzelt ist.
  • der Mieter in Absprache mit dem Vermieter viel Geld in die Wohnung investiert hat, um sie zu erhalten oder zu verbessern, ohne dass zu diesem Zeitpunkt eine Kündigung absehbar war und er auch keine Entschädigung erhalten hat.
  • der Mieter innerhalb kurzer Zeit zweimal umziehen müsste, weil seine Ersatzwohnung noch nicht bezugsfertig ist.

Außerdem wird als Härtefall anerkannt, wenn es nicht möglich ist, unter vertretbarem Aufwand eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, die mit der jetzigen Wohnung vergleichbar ist und die der Mieter bezahlen kann. Allein eine etwas höhere Miete ist aber noch kein Härtegrund. Und je nach Einzelfall können auch andere Gründe eine unzumutbare Härte darstellen. Entscheidend ist also, dass der Mieter plausibel machen kann, warum ihn ein Umzug besonders hart treffen würde. Wichtig ist aber, dass die Interessen des Vermieters ebenfalls berücksichtigt werden müssen. Die negativen Folgen für den Mieter müssen also schwerer wiegen als die Interessen des Vermieters. Nur weil der Mieter nicht ausziehen will, kann er die Kündigung nicht einfach zurückweisen.

Vorlage: Widerspruch bei Eigenbedarfskündigung

Mieter (alle, die den Mietvertrag unterschrieben haben)
Anschrift

Vermieter (wie im Mietvertrag)
Anschrift

Ort, Datum

Widerspruch gegen Ihre Eigenbedarfskündigung vom _______________
Mietobjekt ________[Anschrift, Lage der Wohnung, Wohnungsnummer]______

Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],

am _________ haben wir Ihre Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten. Unter Berufung auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB widersprechen wir hiermit dieser Kündigung und fordern Sie auf, das Mietverhältnis fortzuführen.

Die Beendigung des Mietverhältnisses würde für uns eine unzumutbare Härte bedeuten, denn ________[hier ausführlich und plausibel, aber sachlich erklären, warum der Auszug aus der Wohnung den Mieter besonders hart treffen würde]_______.

Auch unter Würdigung Ihrer berechtigten Interessen wäre die Härte, die der Umzug für uns bedeuten würde, nicht zu rechtfertigen. Wir hoffen daher auf Ihr Verständnis und Ihre Bereitschaft, eine Fortsetzungsvereinbarung zu treffen.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift

Was muss der Mieter bei seinem Widerspruch beachten?

Das Recht des Mieters, der Kündigung seines Vermieters zu widersprechen, wenn der Auszug eine besondere Härte bedeuten würde, ist in § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. § 574b BGB wiederum regelt, wie der Mieter seinen Widerspruch erklären muss. Demnach muss der Widerspruch schriftlich erfolgen. Mit schriftlich meint der Gesetzgeber, dass es sich bei dem Widerspruch um einen Text handeln muss, der handschriftlich unterschrieben ist. Ohne eine Unterschrift ist die Schriftform nicht erfüllt. Deshalb ist es auch nicht möglich, der Kündigung mündlich, telefonisch oder per einfache E-Mail zu widersprechen. Wichtig bei der Unterschrift ist, dass der Widerspruch von allen Mietern unterschrieben wird, die im Mietvertrag stehen. Und als Empfänger müssen ebenfalls alle benannt werden, die als Vermieter im Mietvertrag aufgeführt sind.

Zu viel Zeit sollte sich der Mieter mit seinem Widerspruch nicht lassen. Spätestens zwei Monate, bevor das Mietverhältnis enden soll, muss der Vermieter den Widerspruch nämlich erhalten haben. Dabei reicht es für einen wirksamen Widerspruch zunächst aus, wenn der Mieter lediglich erklärt, dass er der Kündigung widerspricht. Eine Begründung muss im Widerspruchsschreiben nicht genannt werden. Diese muss der Mieter erst dann vorlegen, wenn der Vermieter danach verlangt. Trotzdem ist es nicht ratsam, auf die Begründung zu verzichten. Denn nur wenn der Vermieter weiß, warum sich der Mieter gegen die Kündigung wehrt, kann er die Einwände berücksichtigen. Und wenn der Mieter tatsächlich gute Gründe nennen kann, wird sich so mancher Vermieter bereiterklären, das Mietverhältnis wenigstens noch ein paar Monate fortzusetzen, bis der Mieter eine andere Wohnung gefunden hat.

Was passiert nach dem Widerspruch?

Hat der Mieter wirksam Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung eingelegt, muss der Vermieter vor Gericht ziehen und Räumungsklage einreichen. Anders kann er die Kündigung nicht durchsetzen. Vor Gericht wird dann entschieden, ob, wie lange und unter welchen Bedingungen das Mietverhältnis fortgesetzt wird. In diesem Zusammenhang finden die Regelungen aus § 574a und § 574c BGB Anwendung.

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