Ob eine Rückabwicklung möglich ist, hängt davon ab, unter welchen Umständen Sie den Mietvertrag geschlossen haben.
Bei vielen Verträgen ist es kein großes Problem, wenn Sie es sich im Nachhinein anders überlegen. Denn innerhalb bestimmter Fristen können Sie den entsprechenden Vertrag widerrufen oder stornieren. Beim Mietvertrag sieht die Sache anders aus. An einen unterschriebenen Mietvertrag sind nämlich grundsätzlich beide Seiten gebunden. Und ein generelles Rücktrittsrecht sieht das Mietrecht nicht vor. Trotzdem ist eine Rückabwicklung vom Mietvertrag nicht ausgeschlossen. Wir erklären, wann Sie von einem Mietvertrag zurücktreten können.
Lage, Größe, Ausstattung, Höhe der Miete, Nachbarn: Bei einer Wohnung sollten viele Dinge zusammenpassen. Nimmt die mitunter schwierige Wohnungssuche dann ein erfolgreiches Ende, ist die Freude deshalb umso größer. Nur kann es eben passieren, dass sich die Wahl doch als Fehlentscheidung entpuppt.
Anders als zum Beispiel bei einem Kredit-, Versicherungs- oder Kaufvertrag gestaltet sich ein Rücktritt bei einem Mietvertrag schwieriger. Denn bloß weil Sie es sich vielleicht anders überlegt haben, können Sie einen abgeschlossenen Mietvertrag nicht widerrufen.
Es gibt zwar Fälle, in denen Sie die Rückabwicklung vom Mietvertrag verlangen können. Nur müssen dafür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Welche das sind, erklären wir in diesem Beitrag.
Rückabwicklung Mietvertrag – die Grundvoraussetzung
Ist ein Mietvertrag einmal unterschrieben, ist er grundsätzlich für den Mieter und den Vermieter bindend. Ein allgemeines Recht auf einen Rücktritt räumt das Mietrecht nicht ein. Es gibt zwar Gründe, die eine Rückabwicklung vom Mietvertrag ermöglichen. Nur beschränken sich die Möglichkeiten auf konkrete Fälle.
Außerdem muss immer eine grundlegende Voraussetzung erfüllt sein: Der Mieter ist Verbraucher und der Vermieter Unternehmer.
Als Mieter sind Sie ein Verbraucher, wenn Sie den Mietvertrag als Privatperson unterschreiben und die Wohnung für private Zwecke mieten. In dem Vertrag muss es also um eine Wohnung gehen, die Sie als Ihre Privatwohnung nutzen möchten. Von einem Mietvertrag für Geschäftsräume können Sie nicht zurücktreten.
Ein Vermieter gilt als Unternehmer, wenn er mehrere Wohnungen hat, die er gewerblich vermietet. Die Gerichte gehen meist bei drei bis acht vermieteten Wohnungen von einem Unternehmer aus. Daneben wird der Vermieter als Unternehmer behandelt, wenn sich eine Hausverwaltung in seinem Auftrag um die Mietsachen kümmert.
Ist diese Grundvoraussetzung erfüllt, können ein Rücktritt und eine Rückabwicklung vom Mietvertrag in Frage kommen. Die Regelungen dazu leiten sich aus § 312 BGB(Bürgerliches Gesetzbuch) ab.
Rückabwicklung durch vereinbartes Rücktrittsrecht im Mietvertrag
Im Rahmen des Mietvertrags oder als ergänzende Absprache können der Mieter und der Vermieter ein Rücktrittsrecht vereinbaren. Das vertragliche Rücktrittsrecht ermöglicht dann beiden Seiten, den Vertrag aufzulösen.
Dabei kann die vertragliche Vereinbarung ein generelles Rücktrittsrecht einräumen oder bestimmte Gründe festlegen, die einen Rücktritt rechtfertigen. Auch die Folgen, falls eine Vertragspartei von ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch macht, können vertraglich vereinbart werden.
In aller Regel hat ein vertragliches Rücktrittsrecht aber nur bis zur Überlassung der Mietsache Bestand. Sobald Sie in die Wohnung eingezogen sind, erlischt die Vereinbarung.
Mit Blick auf eine mögliche Rückabwicklung bringt Ihnen ein vertragliches Rücktrittsrecht deshalb letztlich nur etwas, wenn Sie den Mietvertrag einige Zeit vor dem geplanten Umzug abschließen. Dann können Sie Ihre Entscheidung nämlich in der Zwischenzeit noch korrigieren. Ziehen Sie direkt nach der Unterschrift in die Wohnung ein, hat sich das Rücktrittsrecht mit dem Einzug erledigt.
Rückabwicklung des Mietvertrags per Aufhebungsvertrag
Gibt es kein vertragliches Rücktrittsrecht oder haben Sie die Wohnung bereits bezogen, ist der Rücktritt vom Mietvertrag nur möglich, wenn beide Seiten mit einer Rückabwicklung einverstanden sind. Dazu können Sie mit dem Vermieter einen sogenannten Aufhebungsvertrag schließen.
Ähnlich wie bei einem Arbeitsvertrag sorgt der Aufhebungsvertrag auch beim Mietvertrag dafür, dass dieser aufgehoben wird. Sie schließen mit dem Vermieter also einen zweiten Vertrag, der den geschlossenen Mietvertrag auflöst. Darin können Sie dann auch die Bedingungen vereinbaren, unter denen die Rückabwicklung vom Mietvertrag ablaufen soll.
Mögliche Vereinbarungen können zum Beispiel sein, dass Sie keine Fristen einhalten oder keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Andersherum können Sie sich mit dem Vermieter auf eine Entschädigung einigen, die seinen Mehraufwand durch die Suche nach einem neuen Mieter ausgleicht.
Einen Aufhebungsvertrag können Sie jederzeit schließen. Ob und wie lange Sie schon in der Wohnung wohnen, spielt keine Rolle.
Anders als eine Kündigung funktioniert ein Aufhebungsvertrag aber nur in gegenseitigem Einvernehmen. Lehnt Ihr Vermieter ab, dass Sie per Aufhebungsvertrag aus dem Mietverhältnis aussteigen, fällt diese Möglichkeit weg.
Rückabwicklung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung
Falsche Angaben können eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung begründen. Dabei können sowohl Sie als auch der Vermieter den Vertrag anfechten und die Rückabwicklung vom Mietvertrag verlangen.
Haben Sie zum Beispiel falsche Angaben über Ihr Einkommen gemacht, bestehende Mietschulden beim vorhergehenden Vermieter verschwiegen oder gefälschte Unterlagen vorgelegt, hätten Sie den Vermieter arglistig getäuscht. Das gilt jedenfalls dann, wenn die falschen Angaben dazu geführt haben, dass Sie die Wohnung anmieten konnten. Ab dem Moment, in dem der Vermieter von den Falschangaben erfährt, kann er den Mietvertrag ein Jahr lang anfechten.
Andersherum wäre eine arglistige Täuschung gegeben, wenn Ihnen der Vermieter zum Beispiel gravierende Mängel an der Wohnung bewusst verschwiegen hat. Oder wenn Sie den Mietvertrag unterschrieben haben, weil Ihnen der Vermieter bestimmte Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten zugesichert hat, die Zusagen dann aber nicht einhält.
Wenn Sie oder der Vermieter wegen einer arglistigen Täuschung vom Vertrag zurücktreten, wird der geschlossene Mietvertrag nichtig.
Dabei ist eine Anfechtung des Mietvertrags auch dann noch möglich, wenn Sie bereits in der Wohnung wohnen. Und sogar wenn das Mietverhältnis gar nicht mehr besteht, können Sie den Mietvertrag rückwirkend anfechten. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil bestätigt (Az. XII ZR 67/06, BGH-Urteil vom 06.08.2008).
Rücktrittsrecht bei Haustürgeschäften
Haben Sie den Mietvertrag im Rahmen eines Haustürgeschäftes abgeschlossen, können Sie zurücktreten. Ein Haustürgeschäft liegt vor, wenn der Abschluss eines Mietvertrags außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters erfolgte. Um den Mietvertrag zu unterschreiben, suchen Sie also nicht das Büro des Vermieters oder der Hausverwaltung auf. Stattdessen treffen Sie sich zum Beispiel in Ihrer jetzigen Wohnung, an Ihrem Arbeitsplatz oder in einem Café.
Außerdem können Sie auf ein Widerrufsrecht zurückgreifen und die Rückabwicklung vom Mietvertrag verlangen, wenn der Vertragsabschluss die Bedingungen eines Fernabsatzvertrags erfüllt. Das ist der Fall, wenn Sie den Mietvertrag über digitale Kommunikationswege ausgehandelt und abgeschlossen haben. Kam der Mietvertrag also per E-Mail, Fax oder Telefon zustande, räumt Ihnen der Gesetzgeber ein Widerrufsrecht ein.
Sowohl bei einem Haustürgeschäft als auch bei einem Fernabsatzvertrag ist der Vermieter gemäß § 312d BGB dazu verpflichtet, Sie über Ihr Widerrufsrecht aufzuklären. Sie haben dann 14 Tage Zeit, um Ihre Entscheidung zu überdenken und den Mietvertrag zu widerrufen. Belehrt Sie der Vermieter nicht oder nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht, verlängert sich die Widerrufsfrist auf ein Jahr und zwei Wochen.
Keine Rückabwicklung vom Mietvertrag in diesen Fällen
Die Grenzen für eine Rückabwicklung vom Mietvertrag sind eng gesetzt. Vor allem nach dem Bezug der Wohnung ist ein Rücktritt nur in den oben genannten Fällen möglich. Und selbst dann müssen Sie genau hinschauen. Denn ein Rücktritt vom Mietvertrag und eine anschließende Rückabwicklung sind in folgenden Situationen generell ausgeschlossen:
Im Mietvertrag geht es nicht um private Wohnräume, sondern um Geschäftsräume. Bei einem Gewerbemietvertrag gibt es kein Rücktrittsrecht.
Der Vermieter ist kein Unternehmer, sondern eine Privatperson. Vermietet der Vermieter nur eine oder zwei Wohnungen und kümmert er sich selbst um die Mietsachen, gilt er nicht als gewerblicher Vermieter im Sinne eines Unternehmers. Doch eine Rückabwicklung vom Mietvertrag setzt voraus, dass Sie Verbraucher und der Vermieter ein Unternehmer ist.
Sie haben den Vertrag in den Geschäftsräumen des Vermieters unterschrieben.
Bevor der Mietvertrag geschlossen wurde, gab es einen Besichtigungstermin. Bei diesem Termin haben Sie sich die Wohnung und die dazugehörigen Nebenräume, also zum Beispiel den Keller, den Dachboden, die Garage oder die Gemeinschaftsräume, angeschaut. Entscheiden Sie sich nach der Besichtigung für die Wohnung, können Sie nicht mehr vom Mietvertrag zurücktreten.
Außerdem ist ein Rücktritt ausgeschlossen, wenn sich die Wohnung in einem unzumutbaren Zustand befindet. Nasse Wände in den Wohn- und Schlafräumen, Schimmel oder eine kaputte Heizung sind zwar erhebliche Mängel. Trotzdem können Sie deswegen nicht vom Vertrag zurücktreten.
Stattdessen bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, durch eine außerordentliche, fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB aus dem Mietvertrag auszusteigen. Das Gleiche gilt, wenn die Wohnung zum vereinbarten Termin nicht bezugsfertig ist.
Die Folgen einer Rückabwicklung vom Mietvertrag
Konnten Sie den Mietvertrag wirksam widerrufen, anfechten oder die vertraglich vereinbarte Möglichkeit eines Rücktritts nutzen, verliert der Vertrag seine Gültigkeit. Gleichzeitig wird der Vertrag rückwirkend aufgehoben.
Für Sie als Mieter bedeutet das, dass Sie die Wohnung räumen und in den Zustand zurückversetzen müssen, in dem Sie sie übernommen haben. Treten Sie noch vor dem eigentlichen Mietbeginn zurück, beziehen Sie die Wohnung erst gar nicht.
Der Vermieter muss im Gegenzug alle Zahlungen erstatten, die Sie seit Mietbeginn entrichtet haben. Dazu gehören die Kaution, die monatlich gezahlten Mieten und die Nebenkosten. Nach der Rückabwicklung vom Mietvertrag sollen letztlich beide Seiten wieder so gestellt sein wie vor dem Abschluss.
Die Kündigung als Alternative
Ist kein Rücktritt möglich und scheidet auch eine Beendigung des Mietverhältnisses mittels fristloser Kündigung aus, bleibt Ihnen immer noch die ordentliche Kündigung. Weil Sie bei einer ordentlichen Kündigung regulär und unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen, wird sie auch als fristgerechte Kündigung bezeichnet.
Wie lang die Kündigungsfrist ist, hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. In aller Regel greift aber die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß § 573c BGB. Demnach beträgt die Frist drei Monate.
Dabei muss Ihre Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats vorliegen, damit dieser Monat in die Frist eingerechnet wird. Mit Ablauf des übernächsten Monats wird die Kündigung dann wirksam und beendet das Mietverhältnis.
Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist müssen Sie dem Vermieter die monatliche Miete und verbrauchsabhängige Nebenkosten bezahlen. Möglicherweise entlässt Sie der Vermieter aber früher aus dem Vertrag, wenn sich ein Nachmieter findet. Dabei können Sie dem Vermieter Interessenten vorschlagen, die die Wohnung übernehmen würden.
Der Vermieter ist zwar nicht dazu verpflichtet, einen Ihrer Nachmieter zu akzeptieren. Doch wenn Ihr potenzieller Nachfolger alle Voraussetzungen erfüllt und sich der Vermieter die Suche sparen kann, wird er oft zustimmen. Schließlich dürfte ihm daran gelegen sein, dass er einen Leerstand vermeidet, die Mietzahlungen regelmäßig eingehen und es keine unnötigen Streitigkeiten gibt.
