Rückabwicklung Hausübertragung: Das sollten Sie wissen

Aktualisiert am 31. August 2020 von Ömer Bekar

Infos zu Rückabwicklung Hausübertragung
Erfolgte die Hausübertragung im Zuge einer Schenkung, ist eine Rückabwicklung unter bestimmten Bedingungen möglich.

Es gibt durchaus gute Gründe, Teile des Vermögens wie Geld, Schmuck oder eine Immobilie schon zu Lebzeiten auf die späteren Erben zu übertragen. Doch es kommt gar nicht so selten vor, dass das Leben anders verläuft als gedacht. Und so steht mitunter im Raum, eine Schenkung wieder rückgängig zu machen. Nur: Geht das überhaupt? Wie ist die Rechtslage? Wann ist zum Beispiel die Rückabwicklung einer Hausübertragung möglich? Und was gilt es dabei zu beachten? Wir geben Antworten!

Der eine verfügt über ein recht großes Vermögen und möchte es in mehreren Etappen auf die Erben übertragen, um so die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer ausnutzen zu können. Ein anderer vereinbart die Übertragung der Vermögenswerte im Austausch gegen bestimmte Leistungen, die der Erbe im Gegenzug verspricht. Das kann zum Beispiel die Pflege und Betreuung im Alter sein.

Oft ist es aber schlicht der Wunsch, die Erbfolge schon zu Lebzeiten zu regeln, um sich im Alter nicht mehr damit befassen oder sich rein auf ein Testament verlassen zu müssen. Allerdings können sich die Lebensumstände ändern. Und manchmal kommt dann der Wunsch auf, die vorweggenommene Erbfolge wieder rückgängig zu machen.

Rein rechtlich ist das durchaus möglich. Voraussetzung ist aber immer, dass es sich bei der Übertragung der Vermögenswerte um eine Schenkung im Sinne der §§ 516 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gehandelt hat.

Ist das der Fall, kann die Schenkung unter bestimmten Bedingungen wieder zurückgefordert werden. Außerdem kann der Schenkungsvertrag vorsehen, dass der Schenker ein Rückforderungsrecht geltend machen kann.

Was das genau bedeutet und welche Gründe die Rückabwicklung einer Hausübertragung rechtfertigen können, schauen wir uns in diesem Beitrag an.

Typische Gründe für die Rückabwicklung einer Hausübertragung

Es kommt recht oft vor, dass jemand seine Vermögenswerte nicht erst nach seinem Tod vererben möchte, sondern will, dass die Erben schon zu seinen Lebzeiten davon profitieren. Doch das Leben nimmt manchmal unerwartete Wendungen. Deshalb ist es gar nicht so selten, dass der Schenker seine Entscheidung später bereut und rückgängig machen möchte.

Dabei kann es natürlich viele verschiedene Motive für den Widerruf einer Schenkung geben. In der Praxis geht eine Rückforderung der übertragenen Vermögenswerte aber am häufigsten auf einen der folgenden Widerrufsgründe zurück:

  • In der persönlichen Beziehung zwischen dem Schenker und dem Beschenkten kommt es zu einem Zerwürfnis.
  • Es stellt sich heraus, dass der Beschenkte nicht geeignet ist, um den übertragenen Vermögenswert zu verwalten.
  • Der Schenker gerät in eine finanzielle Notlage.
  • Das Familienvermögen soll geschützt werden, nachdem der Beschenkte zum Beispiel insolvent ist.

Allein der Wunsch, eine Schenkung zu widerrufen, reicht aber nicht aus. Damit die Rückabwicklung einer Hausübertragung umgesetzt werden kann, muss es ein gesetzliches oder vertragliches Widerrufsrecht geben.

Gesetzliche Rechte zum Widerruf der Schenkung

Wie eingangs schon erwähnt, muss es sich bei dem unentgeltlich übertragenen Vermögenswert um eine Schenkung im Sinne des Gesetzes handeln. Ist diese grundsätzliche Voraussetzung erfüllt, enthält das Bürgerliche Gesetzbuch Regelungen, die einen Widerruf der Schenkung und eine Rückforderung der Vermögenswerte möglich machen.

Verarmung des Schenkers

Als Schenker haben Sie gemäß § 528 BGB ein gesetzliches Widerrufsrecht, wenn Sie in eine finanzielle Notlage geraten und dadurch nicht mehr in der Lage sind, Ihren Lebensunterhalt angemessen zu bestreiten und Ihren Unterhaltspflichten nachzukommen. Der Gesetzgeber nennt das eine Verarmung des Schenkers. Tritt dieser Fall ein, können Sie verlangen, dass Ihnen der Beschenkte die übertragenen Vermögenswerte zurückgibt.

Der Beschenkte kann die Rückgabe aber abwenden, indem er Ihnen die Mittel zur Verfügung stellt, die Sie brauchen. Steuert er zum Beispiel jeden Monat einen angemessenen Betrag zu Ihrem Lebensunterhalt bei, kann er dadurch eine Rückabwicklung der Hausübertragung vermeiden.

In bestimmten Fällen haben Sie sogar keine andere Wahl, als die Schenkung zu widerrufen. So kann das Sozialamt eine Rückabwicklung der Schenkung verlangen, wenn Sie mit dem übertragenen Vermögen Ihren Lebensunterhalt alleine bestreiten könnten. Liegt die Schenkung noch keine zehn Jahre zurück, kann Sie das Sozialamt zum Widerruf verpflichten. Einen Anspruch auf Sozialhilfe haben Sie erst dann, wenn auch das zurückgeholte Vermögen aufgebraucht ist.

Gläubiger können ebenfalls auf einen Schenkungswiderruf bestehen, wenn Sie Privatinsolvenz anmelden müssen. Könnten Sie mit den verschenkten Vermögenswerten Ihre Schulden zumindest anteilig begleichen, können die Gläubiger eine Rückabwicklung fordern, wenn die Schenkung innerhalb der vergangenen vier Jahre erfolgt ist.

Haben Sie eine Schenkung versprochen, geraten aber noch vor der Erfüllung in eine Notlage, können Sie Übertragung zunächst aussetzen. Und zwar solange, bis sich Ihre Finanzen wieder entspannt haben und Ihr Unterhalt nicht gefährdet ist. Diese Möglichkeit nennt sich Einrede des Notbedarfs und ist in § 519 BGB geregelt.

Grober Undank

Ein anderer Grund, der die Rückabwicklung einer Hausübertragung rechtfertigen kann, ist der sogenannte grobe Undank. Gemäß § 530 BGB können Sie eine Schenkung widerrufen, wenn sich der Beschenkte eine schwere Verfehlung Ihnen oder einem nahen Angehörigen gegenüber geleistet hat.

Es genügt aber nicht, dass Ihnen missfällt, wie der Beschenkte mit dem übertragenen Vermögen umgeht. Oder wenn Sie ihn für undankbar halten und deswegen ein Streit aufkommt. Vielmehr muss die Verfehlung vorsätzlich erfolgt, tadelnswert und moralisch verwerflich sein. Und sie muss eine undankbare Gesinnung erkennen lassen.

Die Rechtsprechung hat bisher einen Widerruf der Schenkung wegen groben Undanks zum Beispiel in folgenden Fällen erlaubt:

  • Körperverletzungen oder massive Bedrohungen gegenüber dem Schenker
  • schwere Beleidigungen
  • unbegründete Strafanzeigen
  • grundloser Antrag auf Bestellung eines Betreuers
  • belastende Zeugenaussagen, obwohl der Beschenkte ein Zeugnisverweigerungsrecht hatte
  • Gründung eines Konkurrenzunternehmens nach dem Übertragen von Geschäftsanteilen
  • Verletzung von ehelichen Pflichten

Generell müssen aber immer die Umstände im Einzelfall gesehen werden. Denn Sie können die Situation ganz anders einschätzen als der Beschenkte. Und das Gericht kann die Sachlage noch einmal komplett anders beurteilen.

Hinzu kommt, dass Sie sich mit der Rückforderung nicht ewig Zeit lassen können. Stattdessen müssen Sie die Rückabwicklung einer Hausübertragung innerhalb von einem Jahr, nachdem Sie von dem groben Undank erfahren haben, einleiten.

Rückabwicklung der Hausübertragung trotz Berliner Testament als Sonderfall

Das Erbrecht kennt noch einen besonderen Fall für den Widerruf einer Schenkung. Er basiert auf der Bindungswirkung, die gemeinschaftliche Testamente von Ehegatten haben. Ein Beispiel ist das Berliner Testament.

In so einem Testament können sich die Eheleute gegenseitig als Alleinerben und die gemeinsamen Kinder als Schlusserben einsetzen. Stirbt nun beispielsweise der Ehemann und überträgt die Ehefrau Teile des Vermögens an ihren neuen Partner, können die Kinder nach dem Tod der Mutter unter Umständen eine Rückabwicklung dieser Schenkungen verlangen.

Rückabwicklung der Hausübertragung auf Basis von vertraglichen Rechten

Die sicherste Möglichkeit für den Widerruf einer Schenkung ist, wenn Sie sich im Schenkungsvertrag ein Rückforderungsrecht vorbehalten.

Grundsätzlich muss ein Schenkungsvertrag notariell beurkundet sein. So will es § 518 BGB. Allerdings wird der formale Mangel aufgehoben, wenn der Vertrag erfüllt ist, Sie also die versprochenen Vermögenswerte übergeben. Die Pflicht zur Beurkundung führt deshalb in erster Linie dazu, dass der Beschenkte allein aus dem Versprechen, dass eine Schenkung erfolgt, noch keine Forderungen ableiten kann.

Bei einer vorweggenommenen Erbfolge sollten Sie aber nicht auf einen schriftlichen Vertrag verzichten. Denn nur so können Sie nachweislich klare Vereinbarungen dazu festhalten, ob die Schenkung ein Erbteil ist oder zum Pflichtteil des Erben gehört.

Speziell bei einer Immobilie führt zudem ohnehin kein Weg am Notar vorbei. Denn sowohl eine Hausübertragung als auch deren Rückabwicklung muss ein Notar beurkunden.

In so einem Übertragungsvertrag ist dann normalerweise geregelt, dass Sie das Haus unter bestimmten Umständen zurückfordern können. Zu diesen Umständen kann gehören, wenn der Beschenkte über einen Verkauf nachdenkt, ohne Ihre Zustimmung eine Hypothek auf das Haus aufnimmt oder insolvent wird.

Aber auch für den Fall, dass der Beschenkte zum Beispiel drogenabhängig wird oder ohne Ehevertrag heiratet, können Sie sich einen Widerruf vorbehalten. Handelt sich um das Elternhaus, das die Eltern an ihren Nachwuchs übergeben, sieht der Vertrag außerdem oft ein lebenslanges Wohnrecht vor.

Weitere Gründe für die Rückabwicklung einer Hausübertragung neben Gesetz und Vertrag

Können Sie sich bei der gewünschten Rückabwicklung der Hausübertragung weder auf gesetzliche Widerrufsgründe noch auf ein vertragliches Rückforderungsrecht berufen, kann eventuell ein sogenannter Wegfall der Geschäftsgrundlage ins Spiel kommen. Dieses rechtliche Instrument geht darauf zurück, dass bei Verträgen das Prinzip von Treu und Glauben greift.

Die Geschäftsgrundlage für einen Vertrag bilden demnach die gemeinsamen Vorstellungen der beiden Vertragsparteien. Diese Vorstellungen sind aber keine Inhalte des Vertrags, sondern beide gehen davon aus. Zeigt sich später, dass Sie oder der Beschenkte sich geirrt haben, ist die Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB gestört oder weggefallen. Wären Ihnen die unterschiedlichen Vorstellungen vorher klar gewesen, hätten Sie den Vertrag so nämlich nie geschlossen.

Daneben kann eine Rückabwicklung der Hausübertragung in Betracht kommen, wenn der Zweck der Schenkung verfehlt ist. Das Bereicherungsrecht sieht vor, dass der Beschenkte ein Geschenk zurückgeben muss, wenn der beabsichtigte Erfolgt ausbleibt. Voraussetzung ist aber, dass Sie mit dem Beschenkten eine entsprechende Zweckvereinbarung getroffen haben.

Übertragen Sie das Haus zum Beispiel auf Ihren Schwiegersohn, damit er mit seiner Familie darin wohnt, können Sie die Schenkung bei einem Scheitern der Ehe widerrufen. Gleiches wäre der Fall, wenn Sie die Schenkung an die Bedingung knüpfen, dass der Beschenkte eine bestimmte Ausbildung absolviert. Tut er das nicht, obwohl er sich dazu vertraglich verpflichtet hat, können Sie die Rückabwicklung der Hausübertragung verlangen.

Die Leistungen eines Anwalts beim Widerruf einer Schenkung

Möchten Sie eine Schenkung rückgängig machen, müssen Sie den Widerruf gegenüber dem Beschenkten erklären. Aus Beweisgründen sollten Sie das immer schriftlich tun.

In der Praxis gestaltet sich der Ablauf aber oft nicht so einfach. Denn entweder gibt es Unstimmigkeiten zwischen dem Schenker und dem Beschenkten oder ein Dritter wie das Sozialamt oder Gläubiger sind beteiligt. Deshalb werden Sie in vielen Fällen die Unterstützung eines Anwalts brauchen. Er wird folgende Leistungen erbringen:

  • Zunächst wird der Rechtsanwalt prüfen, ob die Vereinbarungen im Zusammenhang mit der Schenkung überhaupt wirksam sind.
  • Anschließend wird er prüfen, ob und welche gesetzlichen oder vertraglichen Gründe einen Widerruf rechtfertigen können. Zudem wird er die Möglichkeit abklären, die Schenkung anzufechten.
  • Danach wird er die Ansprüche auf eine Rückgabe formulieren und durchsetzen. Das kann außergerichtlich, durch eine Klage oder mittels Vergleich erfolgen.
  • Schließlich wird er die Rückabwicklung der Hausübertragung begleiten.

Für den Widerruf einer Schenkung wenden Sie sich am besten an einen Fachanwalt für Erbrecht. Daneben kann ein Anwalt für Vertrags-, Gesellschafts- oder Steuerrecht der richtige Ansprechpartner sein.