Aktualisiert am 28. Juli 2024 von Ömer Bekar, geprüft und gegengelesen von Rechtsanwalt Olaf Kamper
Ein Widerspruch gegen eine Betriebskostenabrechnung ist notwendig, wenn Sie der Meinung sind, dass die Abrechnung fehlerhaft oder ungerechtfertigt ist. Unser Musterschreiben bietet Ihnen eine rechtlich geprüfte Vorlage, die Ihnen hilft, Ihren Widerspruch effektiv und korrekt zu formulieren. Diese Vorlage wurde von erfahrenen Fachanwälten geprüft, um Ihre Erfolgsaussichten zu maximieren.
Straße Hausnummer
PLZ Ort
Vermieter / Hausverwaltung
Straße Hausnummer
PLZ Ort
Ort, Datum
Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr [Jahr], Mietvertragsnummer [Mietvertragsnummer]
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit lege ich Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr [Jahr] mit der Mietvertragsnummer [Mietvertragsnummer] ein. Nach eingehender Prüfung der Abrechnung bin ich der Meinung, dass diese aus folgenden Gründen nicht gerechtfertigt ist:
- Fehlende oder unklare Posten: In der Abrechnung sind Posten enthalten, die nicht nachvollziehbar oder nicht hinreichend erklärt sind. Beispielsweise ist der Posten „[Beispielposten]“ unklar.
- Falsche Berechnung: Die Berechnung der Nebenkosten ist fehlerhaft. Beispielsweise wurde der Verteilerschlüssel nicht korrekt angewendet.
- Nicht umlagefähige Kosten: Es wurden Kosten auf die Mieter umgelegt, die gemäß Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig sind.
- Verjährung: Die Abrechnung wurde nach der gesetzlich vorgeschriebenen Frist von 12 Monaten zugestellt und ist daher nicht mehr gültig.
Ich bitte Sie daher, die Abrechnung zu überprüfen und mir eine schriftliche Bestätigung des Eingangs dieses Widerspruchs sowie eine korrigierte Abrechnung zukommen zu lassen. Zudem fordere ich eine detaillierte und nachvollziehbare Aufstellung der berechneten Betriebskosten.
Mit freundlichen Grüßen,
[Unterschrift]Vorname Nachname
Voraussetzungen für den Widerspruch gegen eine Betriebskostenabrechnung
| Voraussetzung | Beschreibung |
|---|---|
| Fristgerechte Einreichung | Der Widerspruch sollte innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung eingereicht werden. |
| Schriftform | Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und eine klare Erklärung des Widerspruchs enthalten. |
| Begründung | Der Widerspruch sollte eine klare und nachvollziehbare Begründung enthalten, warum die Abrechnung als fehlerhaft oder ungerechtfertigt erachtet wird. |
| Nachweise und Dokumente | Es sollten alle relevanten Nachweise und Dokumente beigefügt werden, die Ihre Argumente stützen und Ihre Position belegen. |
| Eingangsbestätigung | Es ist ratsam, eine schriftliche Bestätigung des Eingangs des Widerspruchs vom Vermieter oder der Hausverwaltung anzufordern, um sicherzustellen, dass der Widerspruch bearbeitet wird. |
Einmal im Jahr ist es soweit: Die Betriebskostenabrechnung liegt im Briefkasten – und nicht selten wird eine saftige Nachzahlung fällig. Nicht selten ist aber auch, dass bei der Durchsicht der Abrechnung Ungereimtheiten ins Auge fallen. Dann gilt es, Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einzulegen.
Aber wann und wie? Lass Dir nicht allzu lange Zeit dabei. Gehe die Nebenkostenabrechnung sorgsam durch.
►Betriebskostenabrechnung – Widerspruch als Vorlage
Vermieter Ort, den Datum Ihre Betriebskostenabrechnung vom (Datum) ich habe Ihre Betriebskostenabrechnung vom (Datum) für den Zeitraum _______ bis _______ erhalten. Darin sind mir jedoch einige Unstimmigkeiten aufgefallen: 1. In der Abrechnung führen Sie Positionen an, die nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gemäß Betriebsverordnung gehören. Konkret sind dies die Positionen _____ (z.B. Verwaltungskosten, Reparaturkosten, Kosten für Schönheits- und Reinigungsarbeiten an der Außenfassade, Beiträge zur Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung usw.) ___________________. 2. In der Abrechnung taucht eine Position auf, die als “Sonstige Kosten” benannt ist. Weitere Ausführungen hierzu fehlen. Für mich ist daher nicht nachvollziehbar, welche Kosten hiermit geltend gemacht werden sollen. 3. Sie führen die Kosten jeweils mit Bezeichnung, Gesamtbetrag und auf mich entfallenden Anteil auf. Angaben und Erläuterungen zum verwendeten Verteilerschlüssel gibt es jedoch nicht. Ich kann die Berechnungen deshalb weder nachvollziehen noch prüfen. Folglich ist für mich auch nicht ersichtlich, wie der geforderte Nachzahlungsbetrag zustande kommt. In der vorliegenden Form kann ich die Betriebskostenabrechnung daher nicht akzeptieren. Bitte lassen Sie mir eine Neufassung zukommen, die keine nicht umlagefähigen Betriebskosten enthält und mir die Möglichkeit gibt, sie nachzuvollziehen und zu prüfen. Mit freundlichen Grüßen, Unterschrift
Anschrift
Anschrift
Sehr geehrte/r Frau/Herr (Name)/Damen und Herren,
Widerspruch Generator Nebenkostenabrechnung
Alljährlich flattert die Nebenkostenabrechnung ins Haus und hält so manches Mal eine böse Überraschung parat – nämlich in Form einer satten Nachzahlung. Gleichzeitig ist es keineswegs so, dass alle Nebenkostenabrechnungen richtig sind. Du solltest Deine Abrechnung deshalb genau prüfen und ihr widersprechen, wenn sie Dir fehlerhaft erscheint. Der folgende Generator hilft Dir dabei, Deinen Widerspruch zu verfassen.
Widerspruch Generator gegen die Nebenkostenabrechnung
Hinweis: Sie können auch eine Mehrfachauswahl vornehmen. Beachten Sie, dass dann nach dem „Punkt“ ein „Komma“ eingefügt wird. In der Word Datei können Sie einfach das „Komma“ nach dem „Punkt“ entfernen.
Die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung
Den rechtlichen Rahmen für die Abrechnung von Betriebskosten schaffen im Wesentlichen § 556 BGB, die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung. Daraus wiederum leitet sich ab, wann und wie der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellen muss und welche Kosten er Dir in Rechnung stellen darf. Hält der Vermieter die Vorgaben nicht ein, kannst Du der Betriebskostenabrechnung widersprechen.
Ein Grund für einen Widerspruch kann eine nicht ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung sein. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn Dir Dein Vermieter nur ein kurzes Schreiben schickt, in dem ein bestimmter Betrag als Nachforderung genannt ist. Oder wenn der Vermieter einen Aushang ins Treppenhaus hängt, der als Betriebskostenabrechnung gedacht ist. So etwas musst Du nicht akzeptieren. Der Vermieter muss Dir die Abrechnung schriftlich zur Verfügung stellen.
Eine E-Mail oder ein Fax reichen zwar auch, ein allgemeiner Aushang ist aber nicht zulässig. Außerdem muss die Betriebskostenabrechnung übersichtlich, verständlich und nachvollziehbar sein. Du musst prüfen können, wie der Endbetrag zustande kommt. Für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung gilt außerdem, dass
- nur solche Betriebkosten in Rechnung gestellt werden dürfen, die laut Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden können und gleichzeitig im Mietvertrag vereinbart wurden.
- Kosten nicht doppelt abgerechnet werden dürfen, z.B. Schornsteinfegerkosten einmal in der Betriebskosten- und einmal in der Heizkostenabrechnung.
- die einzelnen Kostenpositionen benannt sein müssen. Neben dem Gesamtbetrag muss auch der Verteilerschlüssel angegeben und erläutert sein. Du musst auf dieser Grundlage nachvollziehen und nachrechnen können, wie Deine Kostenanteile zustande kommen.
- sie sich auf einen Abrechnungszeitraum von exakt zwölf Monaten beziehen muss.
- Vorauszahlungen, die Du geleistet hast, richtig aufgeführt und mit den entstandenen Betriebskosten verrechnet wurden.
- der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit eingehalten wurde.
- Gewerbeanteile herausgerechnet sein müssen, wenn in dem Gebäude Gewerbeflächen und Mietwohnungen vorhanden sind.
- keine Betriebskosten für leerstehende Wohnungen enthalten sind. Betriebkosten für Wohnungen, die nicht vermietet sind, muss der Vermieter übernehmen.
Welche Fristen muss ich bei der Betriebskostenabrechnung beachten?
Der Gesetzgeber schreibt vor, dass eine Betriebskostenabrechnung für einen Zeitraum von zwölf Monaten erstellt werden muss. Eine Betriebskostenabrechnung kann sich also beispielsweise auf den Abrechnungszeitraum vom 01.07.2012 bis 31.06.2013 beziehen.
Eine Abrechnung vom 01.07.2012 bis zum 31.07.2013 hingegen wäre nicht zulässig. Der Vermieter hat zwölf Monate lang Zeit, um die Abrechnung zu erstellen und Dir zukommen zu lassen. Für den oben genannten Zeitraum müsstest Du die Betriebskostenabrechnung somit spätestens am 31.06.2014 erhalten. Diese Abrechnungsfrist ist gleichzeitig eine Ausschlussfrist. Das bedeutet: Erhältst Du die Abrechnung nach Ablauf der zwölfmonatigen Frist, musst Du eine Nachzahlung nicht mehr leisten. Der Vermieter kann seine Ansprüche dann nur noch in wenigen Ausnahmefällen geltend machen.
Hast Du die Betriebskostenabrechnung erhalten, kannst Du sie in Ruhe prüfen. Sind Dir inhaltliche Fehler, Rechenfehler oder andere Unstimmigkeiten aufgefallen, kannst Du Widerspruch einlegen. § 556 BGB räumt Dir dafür eine Frist von zwölf Monaten ein. Du hast also grundsätzlich ein Jahr lang Zeit, um schriftlich Einwände gegen die Abrechnung zu äußern. Um die Kosten richtig prüfen zu können, kannst Du Einsicht in die Abrechnungsunterlagen fordern. Dein Vermieter muss Dir die Rechnungen und Belege, die er für die Abrechnung verwendet hat, also zeigen. Kopien muss er Dir ebenfalls gestatten, allerdings auf Deine Kosten. Generell ist aber ratsam, den Widerspruch recht zeitnah einzulegen, als angemessen gilt ein Zeitraum von etwa vier Wochen. Andernfalls zieht sich die ganze Angelegenheit nur unnötig in die Länge.
- Achtung: Ein Widerspruch entbindet Dich nicht von der Pflicht, die Nachzahlung zu begleichen. Die Frist für die Fälligkeit einer Betriebskostenabrechnung beträgt 30 Tage. Das heißt, Du hast 30 Tage lang Zeit, um eine Nachzahlung zu leisten.