Mieterhöhung Widerspruch

Mieterhöhung WiderspruchGerade in größeren Städten ist eine schöne und dazu noch bezahlbare Wohnung ein echter Glückgriff. Bei der günstigen Miete muss es aber nicht bleiben, denn Dein Vermieter hat durchaus die Möglichkeit, die Miete anzuheben. Er muss dabei allerdings einige Spielregeln einhalten. Und Du musst eine angekündigte Mieterhöhung nicht in jedem Fall akzeptieren. Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen, gestiegenen Betriebskosten oder einer Indexmiete braucht der Vermieter Deine Zustimmung aber nicht. Allerdings kannst Du Dich natürlich trotzdem durch einen Widerspruch oder mithilfe eines Anwalts für Mietrecht gegen die Mieterhöhung wehren.

Widerspruch Generator Mieterhöhung

Widerspruch Generator MieterhöhungWer eine gemütliche Wohnung in guter Lage, mit ordentlicher Ausstattung und zu einem akzeptablen Preis gefunden hat, kann sich glücklich schätzen. Die Freude kann jedoch schnell getrübt sein, wenn der Vermieter eine saftige Mieterhöhung ankündigt. Er muss sich dabei aber an einige Spielregeln halten. Tut er das nicht, musst Du die Mieterhöhung nicht akzeptieren. Der folgende Generator hilft Dir dabei, Deinen Widerspruch zu formulieren.

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Mieterhöhung: Widerspruch als Mustervorlage

Mieter
Anschrift

Vermieter
Anschrift

Ort, den Datum

Widerspruch zu Ihrer angekündigten Mieterhöhung

Sehr geehrte/r Frau/Herr __________________/Damen und Herren,

mit Schreiben vom ____________ kündigen Sie eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB an. Gleichzeitig erbitten Sie meine Zustimmung hierzu.

Ich halte die von Ihnen beabsichtige Mieterhöhung aus folgendem Grund für nicht gerechtfertigt: ________________________________(Begründen, warum Du mit der Mieterhöhung nicht einverstanden bist; z.B. weil die Grundmiete in einem Zeitraum von drei Jahren um mehr als 20 Prozent steigen würde, weil die letzte Mieterhöhung noch keine 15 Monate zurückliegt, weil die erhöhte Miete deutlich über den Durchschnittsmieten vor Ort liegt, weil das Ankündigungsschreiben Formfehler enthält, usw.) _________________________________________________________

Meine Zustimmung kann ich Ihnen daher nicht erteilen. Stattdessen weise ich Ihre in Aussicht gestellte Mieterhöhung ausdrücklich zurück.

 

Mit freundlichen Grüßen,

 

Unterschrift

 

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Gemäß § 558 BGB darf Dein Vermieter die Grundmiete bis zu der Miete anheben, die für vergleichbare Wohnungen vor Ort üblich ist. Damit eine Mieterhöhung wirksam werden kann, müssen aber vier grundlegende Voraussetzungen erfüllt sein:

1.)Die Grundmiete, also die reine Miete ohne Nebenkosten, darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. Selbst wenn Du deutlich weniger Miete zahlst als vor Ort üblich, darf Dein Vermieter die Miete also nicht auf einmal auf das ortsübliche Niveau anheben. Mehr als 20 Prozent in drei Jahren sind nicht zulässig. Dies gilt auch dann, wenn Deine Miete trotz einer 20-prozentigen Erhöhung noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten liegt.

2.) Zwischen der letzten Mieterhöhung und dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung müssen mindestens 15 Monate liegen. Dein Vermieter kann Dir bereits ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung ankündigen, dass die Miete erneut steigt. Die neue Erhöhung darf aber frühestens drei weitere Monate später, also nach insgesamt 15 Monaten, wirksam werden.

3.) Die neue Miete darf nicht höher ausfallen als die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die Durchschnittsmiete, die in den vergangenen vier Jahren in Deiner Wohngegend für vergleichbare Wohnungen verlangt wurde. Verglichen wird dabei anhand der Wohnungsart, der Lage, der Wohnungsgröße, der Ausstattung, der Beschaffenheit und auch der energetischen Ausstattung. Für den Nachweis über die Höhe von ortsüblichen Vergleichsmieten stehen dem Vermieter vier mögliche Begründungsmittel zur Verfügung: ein Mietspiegel, die Angabe der Mieten von drei Vergleichswohnungen, eine Mietdatenbank oder ein Gutachten.

4.) Der Mietvertrag darf keine Klauseln enthalten, die eine Mieterhöhung ausschließen.
Diese Vorgaben gelten aber nur bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder gestiegenen Betriebskosten gelten die Regelungen nicht.

 

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Mieterhöhung Widerspruch einlegenNach § 559 BGB kann der Vermieter die Miete erhöhen, nachdem Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Diese Mieterhöhung kann erfolgen, indem er die bisherige Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anhebt. Für diese Form der Mieterhöhung braucht er aber Deine Zustimmung. Alternativ kann sich der Vermieter für die Umlagevariante entscheiden. In diesem Fall legt er elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieten um. Hierfür braucht er Deine Zustimmung nicht. Eine Mieterhöhung ist aber nur dann gerechtfertigt, wenn tatsächlich eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wurde. Dies ist dann der Fall, wenn

  • der Gebrauchswert der Wohnung deutlich gestiegen ist,
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert wurden oder
  • künftig Energie oder Wasser eingespart werden.

Schönheitsreparaturen oder Arbeiten, durch die die Bausubstanz erhalten bleibt, sind keine Modernisierungsmaßnahmen. Außerdem musst Du Dich nur an den Kosten für die reine Modernisierung beteiligen. Wird beispielsweise die Fassade des Hauses mit einer Wärmedämmung ausgestattet, neu verputzt und frisch gestrichen, dürfen nur die Kosten für die Wärmedämmung als Energiesparmaßnahme in die Mieterhöhung einfließen. Die Kosten muss er außerdem in einem angemessenen Verhältnis auf alle Mieter verteilen.

Dazu ein Beispiel: Der Vermieter hat für die Wärmedämmung und Auffrischung der Fassade insgesamt 20.000 Euro bezahlt. Die reine Wärmedämmung macht dabei 15.000 Euro aus. Für die Modernisierung hat der Vermieter eine öffentliche Förderung über 3.000 Euro erhalten. Damit bleiben 12.000 Euro, die für eine Mieterhöhung berücksichtigt werden können. In dem Haus gibt es fünf Wohnungen: vier kleine Wohnungen mit gleicher Wohnfläche und eine doppelt so große Wohnung. Damit entfallen jeweils 2.000 Euro der Modernisierungskosten auf die kleinen und 4.000 Euro auf die große Wohnung. 11% von 2.000 Euro sind 220 Euro. Die Miete für die kleinen Wohnungen erhöht sich also um 220 Euro pro Jahr und somit um 18,34 Euro pro Monat. In der großen Wohnung steigt die monatliche Miete um 36,67 Euro.

 

Formale Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung

Dein Vermieter kann die Miete nicht aus heiterem Himmel erhöhen. Er muss Dir die Mieterhöhung vielmehr schriftlich ankündigen. Dabei muss sein Schreiben folgenden Anforderungen gerecht werden:

  • Der Absender des Mieterhöhungsschreibens muss Dein Vermieter selbst sein und das Schreiben muss sich an alle Mieter der Wohnung richten. Handschriftlich unterschrieben sein muss der Brief aber nicht. Deshalb kann er Dir auch als Fax oder per E-Mail zugestellt werden. Kündigt der Verwalter oder ein anderer Dritter die Mieterhöhung an, muss dem Schreiben eine Vollmacht des Vermieters beiliegen.
  • Der Vermieter muss Dir erklären, warum die Miete angehoben wird. Es reicht nicht aus, wenn er nur einen Paragraphen oder ein Stichwort nennt. Stattdessen musst Du die angekündigte Erhöhung anhand der Begründung nachvollziehen und prüfen können.
  • In dem Schreiben muss die Erhöhung konkret beziffert werden. Dazu kann der Vermieter entweder die alte und die neue Miethöhe oder die Differenz angeben.
  • Es muss eindeutig genannt sein, ab wann Du die neue, höhere Miete bezahlen musst.
  • Handelt es sich um eine Mieterhöhung wegen Modernisierung, müssen außerdem die Gesamtkosten, die Kosten der einzelnen Baumaßnahmen und der Verteilerschlüssel angegeben sein.

Mieterhöhung Widerspruch FormfehlerDiese Formvorgaben gelten immer. Hält der Vermieter sie nicht ein, liegt ein Formfehler vor und Du kannst der Mieterhöhung widersprechen. Dadurch bleibt es solange bei der bisherigen Miete, bis Du eine formal richtige Mieterhöhungsankündigung erhältst.
In vielen Fällen braucht der Vermieter außerdem Deine Zustimmung. Deshalb wird er Dir in dem Schreiben meist eine Frist setzen, bis wann Du der Mieterhöhung schriftlich zustimmen sollst. Außerdem wird er Dich auf Dein Sonderkündigungsrecht im Fall einer Mieterhöhung gemäß § 561 BGB hinweisen. Interessante Urteile diesbezüglich findest Du hier.

Du hast generell eine Bedenkzeit, ob Du der Mieterhöhung zustimmen oder Widerspruch einlegen willst. Diese Frist beträgt die Zeit bis zum Ende des laufenden Monats plus zwei weitere Monate. Hast Du das Schreiben also beispielsweise am 13.07. erhalten, musst Du dem Vermieter Deine Entscheidung bis spätestens zum 30.09. mitteilen. Verweigerst Du Deine Einwilligung, kann der Vermieter vor Gericht ziehen und auf Deine Zustimmung klagen. Hält das Gericht die Mieterhöhung für rechtens, musst Du nicht nur künftig, sondern auch rückwirkend die höhere Miete bezahlen.